10年前贴隔壁的地卖到9920元，今天成交单价9320元……宁波地价回到10年前？
人总是健忘的——更何况是十年前的事。
所以，上周五有位朋友问我“东海府当时的地价是多少”的时候，我一开始完全没将这个问题与当天高新区那两块地的成交（参见本号推文《凉凉？高新区一线江景的地，竟然只拍到9000多元/平方米……》），想到一块儿去。
东海府拿地的时间，是宁波楼市火爆不输今时的2009年的年末。
都十年了，难道今天的地价还没有当时的地价贵？
似乎用手指头想想都是不可能的事……
01
东海府那块地成交后的稿子，就是我写的。
翻出资料库里的那篇稿子后，我依稀记起了当时的场景。
当时宁波晚报报道东海府地块的标题
2009年，东部新城已经开发了五年，未来宁波城市中心的概念，已经深入人心。当时的东部板块，热度也已经很高——2008年末以9000元/平方米左右的均价开盘的东部新城第一个住宅楼盘“锦绣东城”，到2009年年中时候二期开盘，均价已经到了13000元/平方米，半年涨幅近50%。
就在东海府地块成交之前几个月，今天东部新城的“东方一品”这块地，刚以12000多元/平方米的楼面价成为当时的宁波单价地王。
当时拍地，还是采取的开发商现场递报价单的形式。东方一品地块竞拍时，现场出让会的主持人“盘中”2次宣布临时停牌，并向参与竞拍的开发商们发出了4次风险提示——这在宁波国有土地出让史上是从未有过的事。
所以，同在东部的东海府地块，也被业界普遍看好。
2009年12月9日，东海府地块开拍，8家开发商报名，包括大家今天依然熟悉的“雅戈尔”、“荣安”、“万科”、“金地”，以及已在宁波楼市江湖上彻底消失或已寂寂无名很多年的“建材”、“兴普”、“广博”、“浙大网新”。
拍到最后一轮时，除了“万科”、“荣安”已退出，其余6家开发商报了一模一样的价格——9920元/平方米。而因为“雅戈尔”是第一个报价的，按规则，成为了最终的竞得方。
是的，10年前，东海府的地价，是9920元/平方米！
而上周五紧挨着东海府的鄞州区GX05-01-07地块（以下简称7号地块），最终成交楼面价，是9320元/平方米！
说起来，便宜了600元/平方米整的7号地块，一线临甬江，景观资源还比东海府更好些……
东海府及在它贴隔壁的7号地块
02
当然，说十年前的地价比今天的还高，不完全准确。
7号地块是商住混合用地，按其最终8.4%的溢价率计算，其住宅部分成交地价应该是12768元/平方米。
换句话说，相较东海府的9920元/平方米，10年时间，地价涨幅28.7%——年均涨幅，则3%不到。
大家不妨想一想，十年前的一万块钱能买多少东西、今天的一万块钱又能买多少东西……
地价还没有回到十年前水平的，不止高新区这个区域。
今年7月中旬时候，余姚老城区拍了块地王，绿城拿的，成交楼面价12050元/平方米。
而早在2010年，与这块地也几乎是贴隔壁的一宗宅地——今天其上开发的小区叫“太守名府”，就拍到了15882元/平方米——这才是迄今为止无可争议的余姚地王。
太守名府及在它北面不远的今年的余姚地王。
再说了，单就表面成交价看，今天大大小小的地王，99.99%都没超过十年前的水平——因为除了现在的“永丰天第”这个楼盘当时拿地价唯一突破过20750元/平方米，其余没有任何一块地的成交楼面价是高过20750元/平方米的。
而20750元/平方米这个封顶价，被创造的时间，是2010年。那块地上面的小区，今天叫“泊璟廷”。
03
但在大家的实际感受中，说宁波现在的整体地价水平比十年前便宜，那显然是睁眼说瞎话。
上海易居房地产研究院今天出了份百城地价报告。按其监测的数据，宁波今年1—8月成交的宅地（包括纯商品住宅用地和商住混合用地），总金额/总可建建筑面积，平均楼面价12005元/平方米。
而同样据该机构统计数据，2010年，宁波宅地平均成交楼面价是3237元/平方米。
但尽管10年间宁波地价涨了近300%，宁波房子这十年间的价格，却并不是都能达到这样的涨幅——尤其2009年、2010年间买了房的人，应该对此有切身感受。
比如2009年时候卖到1.8万元/平方米的皇冠花园，目前二手房挂牌价3万元/平方米上下，低的甚至还不到2.5万元/平方米，十年涨幅不到100%。
比如2009年时候以1.4万元/平方米均价开盘、2010年最高卖到2万元/平方米左右的荣安琴湾，目前二手房挂牌价也约3万元/平方米，算下来，十年间的涨幅也就100%多点。
比如2010年春天以将近3万元/平方米的均价开盘的长岛花园，今天二手房市场上的挂牌均价约3.6万元/平方米，十年间的涨幅甚至不过20%。
……
十年一觉。十年轮回。
十年前的地王们，在开盘后大多过的是无比灰暗的日子。
十年前买的房子，有的至今让人思之犹悔断肝肠。
04
在东海府那块地拍成后，本地一家知名房企的老总当时对我偶说过这么一段话：
十年后的今天，在楼市环境正在发生微妙变化的当前，这两年“抢”到了地王的那些房企们，不知作何感想？
十年间，有很多开发商越做越大。十年间，也有很多开发商灰飞烟灭。
十年间，有很多房子涨上了天。十年间，也有很多房子细算之下没赚什么钱。
这个世界，总是有人哭有人笑。并不是所有的高价地都能卖成天价盘，也不是所有的房子都会让你赚得盆满钵满。
但是，人总是健忘的……
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